タグ: 都内

一昨年の12月に購入した区分マンション。１年目は購入時に前のオーナー経由で

払ったので、今回が初めての支払いになる。

すっかり忘れていました。

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1750万円で購入したワンルームマンションですが、さすがに東京23区内。それも山の手線の内側。高いですね。

48,400円

あと、前回夏ぐらいに来た、不動産取得税も合わせてしっかりと収支を考えないといけませんね。

火災保険や維持費など、色々お金がかかるので、しっかりと収支計算をして物件購入しないと、いつまでたってもプラスにならない・・・・プラスになるのは自分が死んでから・・・なんてことになりかねません。そうこうするうちに大規模修繕費が掛かったりして、いつまでたってもプラスにならない・・・なんてこともあります。

不動産屋に収支計算をお任せにせず、自分でしっかりと計算する癖付けないといけないですね！

購入から1年半経ちましたが、ようやくもろもろの手数料などの費用分（約100万円分ぐらい）が家賃収入で回収できました。これからようやく本体分の1750万円分を取り返すフェーズにはいることが出来ます。単純に家賃で取り返すには20年ぐらかかります。この間に修繕も入るので25年ぐらいは回収にかかります。

実に気の遠くなるような年月ですね。

こう考えると、この資金を株などに突っ込んだほうが、大化けして数年で２倍なんてこともありますから、一発儲けたい人は不動産ではなく株やＦＸでしょうね。。。

逆に不動産投資は株のように半分になってしまうリスクも無いので、老後に向けた資産形成には向いていますね。

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不動産取得税

http://windfieldway.com/estate/2019/08/16/不動産取得税/

投資用区分マンションを購入してから半年後に、東京都から不動産取得税の納付の通知が来ました。これは、マンションを購入した時のみ課税され、通常の固定資産税とは別物です。ホームページを作成するならZ.comの高速レンタルサーバー課税標準額に土地は３％、建物は...

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下記の物件探しにも書いたが、やはり不動産投資を考えると、今後の人口減少の流れは避けられず、長い目で見ると都内の物件が良い。もう少し広げると横浜、川崎、千葉、さいたま市もしくは大阪市、名古屋市ぐらいでしょうか。

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物件探し

http://windfieldway.com/estate/2018/12/27/物件探し/

実は子供が進学して都内に住むことになったので、取り急ぎ家賃を払うより、マンション買った方が良いのじゃないか・・・と思ったのと、株や投資信託で一億円貯まったので、株の上下で一喜一憂するより、安定投資の不動産投資をやってみたかったというのもあり、都内...

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物件探し２

http://windfieldway.com/estate/2018/12/29/物件探し２/

「物件探し」のページで、駅から7分以内で（2路線で）、築15年以内、家賃7.5～８万円ぐらいの物件で、1,500～1,900万円の価格帯でさがすことにした。ただ、将来的には投資用マンションとして賃貸に出すが、子供の下宿として当面使うので、子供が通学に使えるところで...

ただ、上記都市ならばどこでも良い訳でなく、やはり駅から近いところが絶対条件である。できれば２路線以上のどちらでも行ける自由度がある場所が良い。

そうなると、大阪や名古屋ではかなり物件が限られて、なかなか物件が出回らない。上手く当たった人はラッキーではあるが、素人ではなかなか良い物件には巡り合わない。

そうなると、選択肢の多い都内の物件となるわけだが、私のようにド田舎に住んでいる人間では、都内の物件探しは大変。ただ、今は不動産屋に出向かなくてもネットで情報が簡単に入手できるので、やってやれないことは無い。

ただ、やはり現物を見ないと、周囲の町の雰囲気や物件の汚れ具合は写真では分からない。

どうしても最後は現認しないといけない。

私の場合は１日フリー切符を買って、目星をつけた１５物件ぐらいを実際に駅から歩いて、町の様子や建物外観、周囲の状況を確認した。さらに、実際マンションの中身は数件に絞って、事前に不動産屋にコンタクトしておけば車で案内してくれる。

ここまでは、どこの不動産屋もやってくれる。

いざ、契約となると、やはり地方のデメリットが出てくる。少なくとも手付金を払って正式に契約書に調印するステップ。そして正式に引き渡しの日。その２回は現地もしくは不動産屋に出向かなければならない。物件探しを入れると３回は東京に行く必要がある！

私は契約書に調印するステップは自宅の近くの中核都市のチェーン店に来てもらった。そういった意味だと、全国チェーンの大手不動産会社が良い。ただ、あくまでも全国チェーンでも店舗ごとの繋がりは無いので、場所の提供ぐらいなので過度な期待は禁物。

一方、個人経営の不動産屋でも「近くまで来てくれ」と交渉すれば、来てくれる可能性があります。なんせ何千万円の取引なので、相手も商売です。

あと、維持管理は管理会社に丸投げで任せましょう。そう言った意味だと戸建てや１棟マンションは自分で色々やることが出てくるので、投資効率は非常に悪いが区分マンションが現実的だと思います。

ということで、区分マンションでも最初の現物確認と引き渡しの２回はどうしても現地に行かないといけないので、その分の交通費はどうしても掛かってしまいます。まぁ、長い長い不動産投資の時間軸では微々たる金額と労力なので、そこは惜しまず行きましょう（笑）。なんせ不動産投資は早急に儲かる投資ではなく、長い時間をかけてようやく儲けが出るものなので・・・。

で、結論は地方の人間でも都内の物件を買えます。※

東京旅行とセットで楽しみながら進めていきましょう！

※維持管理はまた別途書きます。

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物件探し

http://windfieldway.com/estate/2018/12/27/物件探し/

実は子供が進学して都内に住むことになったので、取り急ぎ家賃を払うより、マンション買った方が良いのじゃないか・・・と思ったのと、株や投資信託で一億円貯まったので、株の上下で一喜一憂するより、安定投資の不動産投資をやってみたかったというのもあり、都内...

こちらの「物件探し」にも書いたが、現在の都内の物件は値段が高騰していることもあって、投資利回り５％ぐらいが相場。

５％基準に考えると、15年ぐらいで転売した時にトントンなる計算だと、

「駅から7分以内で（2路線で）、築15年以内、家賃7.5～８万円ぐらいの物件で、1,500～1,900万円の価格帯」

という条件になった。

そうなってくると、金額的に中古しかありえない。新築ならば3,000～4,000万円ですね。そうすると家賃10万円でも回収できない。

ということで、金額的に自動的に決まるのです。

あと、私の計算だと年１％ずつ資産価値が下がるように設定していますが、新築の場合、サインした段階でガクッと価値が下がります。

ということで投資目的ならば、新築はありえないですね。

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ふるさと納税で年末年始の移動用の新幹線チケットをゲットしました。 ・・・と言っても、さすがにそんな自治体は無いので、旅行券で買ったのです。 今年のふるさと納税を全部つぎ込んだ熊取町の近畿日本ツーリストの旅行券です。 もう、説明不要ですが、なんと驚愕の...

 
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