不動産投資ブログ

国土交通省 土地鑑定委員会からアンケートと言って、価格の調査のレターが届きました。

１００％来るかどうか定かではありませんが、前回も来ていた気がします。

大体、取得して２か月後ぐらいで封書が届きます。それとも、毎年６月に来るものなのか・・・。イマイチ分かっていませんが、「ご協力」と書いてあったので、まぁそのうち回答すればいいか・・と、放置していたら、「催促状」が来ました。

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アンケートとか言われると、どうしても任意のイメージがしますが、どうも出さないとダメのようです。

まぁ、拒む理由も無いので、協力してやるか・・・と、回答することに。

封書とWebでどちらでも良いようなので、Webにしました。前回は、封書で回答しましたが、ポストに持って行くのが面倒なので、Webにしました。

マンション１室からアパート１棟へステップアップする方法

取得金額や物件の面積や使用目的など数点入力するだけっだったので、契約書を手元の置けば数分で終わります。

そもそもそんなの知っているのじゃないか？というぐらい基本的な事ばかりです。まぁ、いろんな情報をすっぱ抜けれていますから。

ということで、アンケートと書いていますが、一応催促されますので、回答しましょう（拒否っても、罰則は無いとは思いますが・・・）。

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以前、書いたように不動産投資をするうえで個人としてやるのではなく、嫁が法人を設立してそちらで運用してもらうことにしました。

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 田舎者サラリーマンの不動産投資

不動産投資で法人化してみた

https://windfieldway.com/estate/2020/11/30/不動産投資で法人化してみた/

多くの不動産投資をしている人と同様に、「いますぐ妻を社長にしなさい」（坂下 仁）を読んで、法人化を検討し始めました。この本の盲点は、ある程度利益が出る前提で書かれており、ネガティブな部分はあまり触れていないので、ウチの嫁も「じゃぁ、なんで皆さん法人...

上記記事のように、法人化は簡単にできたが、意外にも法人口座に難航した。仕方なく、１件区分マンションを購入して実績を作ったら、ネット口座はすぐにできた。

そこで、郵便局も比較的口座を作りやすいとのことだったので、今後の事を考えて作ってみることにしました（日本政策金融公庫などを使う時にネット銀行では対応できない為）。

ところが、まさかの「お受けいたしかねる」とのご回答。２週間待たせて結局却下とは。

はぁ？

何寝ぼけてるの？

思い当たることはただ一つ。郵便局に嫁が一人で行ったのですが、そこで上手く説明できなかったのでしょうか。。。

法人化して間もないので、昨年や半期前の決算書は無いので、ここ数カ月の実績を上手く言わないといけなかったのですが・・・。どうもそこがまずかったようです。赤ペンで「設立後間もないので財務状況の資料無し」と注記に。

しまった。同席してちゃんと説明すべきだった。

それにしても、比較的容易だと言われていたゆうちょ銀行も、最近は難しそうですね。

そう考えると、融資もなかなか難しいかもしれませんねぇ～。当面は嫁のお金など個人から法人にお金を貸して、それでもう少し実績を作りますか。。。

そうなると、自分の持っている金額が上限なのでレバレッジが効かせられないですねぇ。くそ―。

そんなことなら、もっと資本金に入れておけばよかった。

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金持ち大家さんへのファーストステップ

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日本年金機構から、厚生年金、健康保険について調査が来た。

先日設立した不動産投資用の法人宛に。

会社設立（登記）データに基づいて送られてきているみたいですね。

昔は超いい加減であった日本年金機構。一人社長企業など小規模の所は厚生年金を払っておらず、ずさんな状況でしたが、最近はしっかり調査をしているようです。

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農業やアルバイトなど国民年金に入るのだが、厚生年金は半分会社が払う。したがって、会社経営側はあまり払いたくない。ところが、社員が社長の一人だけでも半分納めないといけない。健康保険も一人でも払わないといけません。

しかし、我が家は嫁がパート先ですでに年金も保険も入っているので、わざわざ自分の会社で２重に入る必要は無い。できれば入りたくない。

一方、設立当初は１人社長の企業は運営するだけで精一杯で、利益も出ない。利益が出ないのに社長に役員報酬を渡していては、いつになって黒字化が出来ない。したがって、役員報酬ゼロにしてある。ウチの場合はメインの収入はパートで稼いでくるので、こちらは収入ゼロでも良い。したがって、収入によって年金や保険料が来まるので、払うことが出来ない＝すなわち権利が無いということになる。

ということで、会社設立時に、当面事業が軌道にのるまでは役員報酬ゼロで権利無しです。

アンケートの内容は、会社の実態と、なぜ入っていないのか、理由を書くようになっていました。

あとは加入するとこんなメリットが有りますよというパンフが入っていました。

・・・ということで、まずは黒字化が先決ですね！！

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先日、古ーい区分マンションを買ったのですが、またまた区分マンションを買ってしまいました（笑）。

というのも、先日のクレジットカードで審査で落ちたので、これは銀行融資も難しい・・・あと早く法人を軌道に乗せたいので、多少効率が悪くても収入を得たい・・・ということで、現金でぱっと買えるぐらいの区分マンションを買ったのです。

まぁ、色々な本やネットの評論家の皆さんが、ことごとく区分マンションを全否定するので、なかなか踏み切ることが出来なかったのですが、現金で買うならリスクは少ない・・・と言うことで現金で区分マンションを購入しました。

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現金なので不動産投資の醍醐味のリバレッジが利かせれないのは、デメリットの一つですが、時間もないのでパパっと買ってしまいました。

一方、一棟マンション・アパートはなかなか良い物件がありません。

金額も高額なので、流動性が悪く、いまいちパッとしないですね。もちろん高額なローンを組んだりやお金が余っている人なら好立地の物件を買うことが出来ますが、高額な分表面利率が非常に低く、積算価格ともつり合いが取れません。売る方も、そうとう吹っ掛けてきますので・・・。

田舎のアパートなら、なんとか購入できますが、空室率が気になりますし、まず「自分がそこに住みたい」と思えないのです。駅近の好物件など、自分が住みたいと思えるのは、正直滅多に出てきません。

さすがに新築アパートは割高なので、買う気にもならないし・・・。

法人化して３か月ほど探しまくりましたが、結局「１棟買い」のお目当ての物件は見つかりませんでした。

そこで、区分で色々話を聞いて、今の賃借人の属性が良さそうで、まだまだ当面住んでくれそうなものを探しました。

さらに、築古マンションだけど、数年前にリノベーションした物件などを探しました。

そうすると２線入っている駅で徒歩2分の１LDKのマンションが売られていたので購入しました。オーナーチェンジなのでちょっと割高ですが、背に腹は替えれず・・・。

また正直大きいマンションは修繕費や共益費が高く、表面利回りから実質利回りはドンドン下がってキャッシュはさほど残らないので、あまりうれしく無いのですが、築古の割には豪華に見えるので、微妙なところです。

当然、手数料や司法書士代も1戸でもそのままかかるので、６戸や10戸入っている１棟アパートのほうがお得なのは分かってはいるのですが、なかなか良い物件が出てこないのです。

正直、こう考えると、資産運用としては株など比較して爆発力は無いのですが、預金よりマシって感じですかね。リバレッジを利かせて億の投資をしても、結局借金を返すことには変わりなく、キャッシュフローを考えると、株で稼いだ方が手っ取り早いですね。大暴落で半分になってしまう・・・というリスクが無い分、株と預金の中間ぐらいでしょうか。

 億り人への道

億り人への道

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アフィリエイト用のサイトや個人のブログなど色々写真を多用すると思いますが、やはりこのご時世、プライバシーは重要です。 高級外車や宝石などブログで自慢している人はインスタやツイッターなどのＳＮＳで行動パターンを読まれ、自宅も割り出され、旅行に行ってい...

とりあえず、この３か月で２室 購入しましたので、無収入リスクは多少軽減しました。引き続き、区分マンション、一棟アパートさらに戸建て含め、条件がよければ、あまりこだわることなくドンドン買っていこうと思います。

儲けは気にせず、定期預金に毛が生えたぐらいでいいので、損をしない範疇でなんとか細々やっていきたいと思います。（半分趣味の世界に入っています？！）

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不動産投資するなら法人化してドンドン物件を増やしていきたいと思い、法人として登記や税務署への届け出を行いました。

とんとん拍子で会社設立まで行きましたが、なんと法人口座を開設するところで急ブレーキ。

以前は、ネットバンク系なら楽勝だったたしいが、最近は振り込め詐欺やマネーロンダリングなどで架空口座を作り犯罪に利用されることが多く有るので、年々厳しくなってきた。鉄板の郵便局でもお断りされた事例もちらほら。。。

ウチの場合も、ジャパンネット銀行に申し込んだが、「何か取引実績の契約書など・・・」と書類が戻って来ました。

マジかよーーーー。

不動産って、そんなに簡単に契約できないので、法人を設立しても、すぐに契約書なんて何も無い。小売業ならば、仕入れの契約や店舗の契約など、色々な契約実績があるが、不動産は印額がデカいので、そう簡単に契約書なんて無いのです。

仕方なく、現金でそのまま購入できる物件を、とりあえず購入。

とりあえず購入って、本当は良くないが、いかんせん実績が無く、このまま時間が経っても何も出てこない。

買い付け申込書のコピーを添付して再度申し込みすると・・・。

来ました！！さすが早いね！

すぐにカードとトークンカードが送ってきて、即日使用可能になりました。

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こちら、VISAのデビッドカード付なので、ネットショッピングでも便利。クレジットカードが出来るまでの間は、こちらで購入。クレジット払いの支払いを選択して、こちらの番号を入力すればOK。

もちろん、デビッドカードなので、残金が無いと使えません。

早速、コンビニから入金。３万円以上の入出金だったら手数料無料なので、深夜でも気兼ねなく入金できます。振込みも口座開設３か月は１０回までは無料ですから、便利ですね！３か月後からは多少手数料がかかりますが、それでも安い方ですね。
振込手数料（3万円未満）：176円
振込手数料（3万円以上）：275円

ちなみに表面の口座人の名前は、BUSINESS ACCOUNTと書いてあります。ここに社名が入ると思ったら、そうではないようです。デビッドカード機能も付いていますが、先日、ネットショッピング時に「カード表面に書いてある名称」と入力指示があり、BUSINESS ACCOUNTと入力してみたらそのまま購入できました（イマイチ自信がありませんが・・・）。

ようやく法人口座が出来たので、「家賃振り込み」「共益費支払い」「管理会社への支払い」など使えるようになりました。これで、やっと動けるようになりました。

あとは、法人クレジットカードですね。まぁデビッドがあれば、困ることは無いですが・・・。

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