月別: 2018年12月

「物件探し」のページで、

駅から7分以内で（2路線で）、築15年以内、家賃7.5～８万円ぐらいの物件で、1,500～1,900万円の価格帯でさがすことにした。

ただ、将来的には投資用マンションとして賃貸に出すが、子供の下宿として当面使うので、子供が通学に使えるところで探す必要がある。

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物件探し

http://windfieldway.com/estate/2018/12/27/物件探し/

実は子供が進学して都内に住むことになったので、取り急ぎ家賃を払うより、マンション買った方が良いのじゃないか・・・と思ったのと、株や投資信託で一億円貯まったので、株の上下で一喜一憂するより、安定投資の不動産投資をやってみたかったというのもあり、都内...

ただ、山手線の内側はやはり高い・・・。

どうしても外側を探すことになるが、やはり東側は高い！！新宿、渋谷、世田谷、杉並区は高いねぇ～。

そうなると最近流行りの城南地区となる訳であるが、はやりちょっぴり割高。オリンピックバブルの影響が一番出ている地域。

北や東に行けばもちろん物件はあるのだが、学校との関係でパス。

それに一番のネックが投資物件で売りに出しているもので、たまたま空室の物件を探さないといけない。空室の物件と言うことは、人気が無かったり、何かの要因でたまたま空室になる・・・といったかなりレア物件。

おかげで、物件を見つけるのに2か月ほどかかりました。

榊淳司の中古マンション値引き交渉術【ノウハウ編】

今回、物件探しで実際に現地に最寄りの駅から歩いて、徒歩圏内か自分の足で、周囲の雰囲気・治安なども含め確認してきました。

1日乗り放題の切符を片手に、朝から晩まで歩きまわりました（笑）。

そうすると、意外な事実が分かってきました。

それは、

①大通りに面した２Fは人気が無い

１Fはもともと店舗や駐車場や管理人室などが多く、物件自体も少なく人気が無いのは周知の事実ですが、色々な物件を調査してみると上記の傾向があることが分かりました。

片側3車線や4車線の大通りでは、昼夜を問わず車の交通量が多く、騒音もハンパではありません。

②台形や三角形の部屋は人気が無い

まぁ、三角形の部屋は少ないとは思いますが、台形の部屋は結構あります。マンションの角部屋なんかに多いですね。でも、やはり人気ないのですね。

③壁芯で２０㎡以下のマンション

バブル～平成1５年のころに建築された物件は１９㎡、１８㎡が多く非常に多く、かなり物件的にだぶついており空室も多い。

④トイレ・バスが一体のマンション

バブル～平成1５年のころに建築された物件は上記の面積もあるが、トイレ・バスが一体のものが多い。昨今は別々じゃないと嫌だという人が多くなり、ここもポイントの一つ。

⑤駅から10分は遠い

欲を言えば駅から5分以内であるが、次のボーダーが10分で区切っている検索サイトがあるが、10分はちょっと荷物を持って傘をさして・・・となると、やはりキツイ。最近の駅近ボーダーは7分です。

子供の下宿だけでなく、将来の投資物件と言うことも考慮して、上記の条件でようやく見つけました！！

物件探しも、わざわざ不動産屋に行かなくてもい、ネットで出来るのでお気軽だし、結構楽しいですね！！

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《私の物件》

http://windfieldway.com/estate/ホームページ/《私の物件》/

ここでは私の持っている物件を紹介します。・文京区購入金額　1,750万円購入時期　2018年12月建築時期　2003年8月（築１５年で購入）面積（壁芯）20.7m2（ﾊﾞﾙｺﾆｰ：2.67m2）所在階/構造　6階/SRC13階建間取り　１K駅からの距離　巣鴨（山手線）７分　千石（三田線）３...

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実は子供が進学して都内に住むことになったので、取り急ぎ家賃を払うより、マンション買った方が良いのじゃないか・・・と思ったのと、株や投資信託で一億円貯まったので、株の上下で一喜一憂するより、安定投資の不動産投資をやってみたかったというのもあり、都内のマンションを探した。

子供の通学を考えて、沿線を絞って探したが、やはり都内の中心部は高くて手が出せない。

投資と言う面からすると、運用利回りが５％では、もろもろの税金や火災保険などの出費を考えるとほとんど手元に残らない。５％と言うことは20年かけると１００％になるので、元をとるには20年かかることになる。上記の出費や入居者の入れ替わりや修繕など考えると、実際３％ぐらい・・・ってことは33年回収にかかる。でも実際は家賃を安くせざる得ないので、家賃だけで元をとるには50年ぐらいかかってしまうのです。

これで、ローンの利子を払っていたらもっと先に延びます。

私はすでにいい年のおじさんなので、50年先に生きているか分からない。結局どこかで物件を売ることになるでしょう。物件も年に１％下がり家賃も１％ずつ下がる計算だと10年後に売りに出せばトントンで、それ以降なら儲けになるぐらいの時間感覚でないと、ちょっと辛い。そして十数年後売りに出して、それが丸々儲けになる。これがいわゆる出口戦略です。

昔はこれにキャピタルゲインがあったので、ローンでも簡単に利益を出せましたが、今は物件価値は下がり、インカムゲインだけだと、どうしても長丁場になってしまうのです。

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そう考えると家賃8万円ぐらいのワンルームから逆算すると10年でトントンになる金額は1,500万円ぐらい。今オリンピックバブルの中、この条件で見つけるのは非常に難しい。15年でトントンにしようとすると、8万円なら1,900万円、７,５万円で1,750万円ぐらいまで選択肢が広がる。

一方、住む側からすると、駅から7分以内。私的には10分では辛い。5分以内がベストだが、物件が激減して選択肢がへるので、現実的には7分がボーダー。

築年数は15年ぐらいからバス・トイレが一体のものが多くなるので、やはりこの辺りで手を打っておきたい。

上記条件で都内、山手線沿線や地下鉄で2駅に歩いていける場所となると、やはり2,000万円近くなる。

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となると、15年は利益が出るまで覚悟が必要で、築15年の物件なら15年後に築30年の物件を売り払った金額が儲けになる。もしくはそこから5年、10年持ち続ければそのまんま家賃が儲けになる。

う～ん。15年か・・。都内の駅近物件だと、長い長い先行投資だなぁ～。

駅から7分以内で（2路線で）、築15年以内、家賃7.5～８万円ぐらいの物件で、1,500～1,900万円の価格帯でさがすことにした。

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ホームページの冒頭にも書きましたが、４０代で金融資産が１億円貯まったので、次なるステージに向けて、株や投資信託以外の投資を始めたくなりました。

仮想通貨やFXなど色々考えましたが、歳も歳なのでこれからは冒険は出来ないので、地道にゆっくりと確実に資産が増えていく方法を模索していました。

不動産投資は多くの人が失敗して自己破産に追い込まれる悪いイメージしかありませんでしたが、逆に勉強すればするほど実は安定投資であることが分かりました。一方、不動産投資は非常に儲けが少なく、正直、株やFXのほうがよほど儲かるなぁと痛感しました。

そこを間違えて、そもそもそんなに儲かる物ではないのを、儲けようと身の丈を超えたローンを組んでハマるということも分かりました。

不動産収入で1,000万円あると喜んでいても、じつは何億もの借金をしてほとんど返済しているだけ、もしくは何億の不動産資産があると喜んでいても、実はその借金の１／１０も返済していない・・・・という、勘違い成功者もたくさんいるのも事実。

バランス感覚が必要だが、バランス感覚のない人は今までは誰かがブレーキをかけてあげないといけなく、それがローンの審査であったわけだが、スルガ銀行の事件までは、ブレーキをかけるどころか、不動産屋とグルになって、あおっていた訳なので、それは破綻する人も多いわけです。

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それでも、不動産投資と言うものをやってみたく、ついに都内の区分マンションを買ってしまいました。。。。

今回、この物件を購入するまでに、結構勉強したら結構楽しく、物件を廻っていただけでも（半分田舎者の東京見物ですが。。。）とても楽しく、もう一戸欲しくなってきました。

まぁ、失敗するかもしれませんが、そんな田舎者サラリーマンの不動産投資の状況を記録していこうと思います！

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