タグ: 法人化

以前、書いたように不動産投資をするうえで個人としてやるのではなく、嫁が法人を設立してそちらで運用してもらうことにしました。

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 田舎者サラリーマンの不動産投資

不動産投資で法人化してみた

https://windfieldway.com/estate/2020/11/30/不動産投資で法人化してみた/

多くの不動産投資をしている人と同様に、「いますぐ妻を社長にしなさい」（坂下 仁）を読んで、法人化を検討し始めました。この本の盲点は、ある程度利益が出る前提で書かれており、ネガティブな部分はあまり触れていないので、ウチの嫁も「じゃぁ、なんで皆さん法人...

上記記事のように、法人化は簡単にできたが、意外にも法人口座に難航した。仕方なく、１件区分マンションを購入して実績を作ったら、ネット口座はすぐにできた。

そこで、郵便局も比較的口座を作りやすいとのことだったので、今後の事を考えて作ってみることにしました（日本政策金融公庫などを使う時にネット銀行では対応できない為）。

ところが、まさかの「お受けいたしかねる」とのご回答。２週間待たせて結局却下とは。

はぁ？

何寝ぼけてるの？

思い当たることはただ一つ。郵便局に嫁が一人で行ったのですが、そこで上手く説明できなかったのでしょうか。。。

法人化して間もないので、昨年や半期前の決算書は無いので、ここ数カ月の実績を上手く言わないといけなかったのですが・・・。どうもそこがまずかったようです。赤ペンで「設立後間もないので財務状況の資料無し」と注記に。

しまった。同席してちゃんと説明すべきだった。

それにしても、比較的容易だと言われていたゆうちょ銀行も、最近は難しそうですね。

そう考えると、融資もなかなか難しいかもしれませんねぇ～。当面は嫁のお金など個人から法人にお金を貸して、それでもう少し実績を作りますか。。。

そうなると、自分の持っている金額が上限なのでレバレッジが効かせられないですねぇ。くそ―。

そんなことなら、もっと資本金に入れておけばよかった。

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日本年金機構から、厚生年金、健康保険について調査が来た。

先日設立した不動産投資用の法人宛に。

会社設立（登記）データに基づいて送られてきているみたいですね。

昔は超いい加減であった日本年金機構。一人社長企業など小規模の所は厚生年金を払っておらず、ずさんな状況でしたが、最近はしっかり調査をしているようです。

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農業やアルバイトなど国民年金に入るのだが、厚生年金は半分会社が払う。したがって、会社経営側はあまり払いたくない。ところが、社員が社長の一人だけでも半分納めないといけない。健康保険も一人でも払わないといけません。

しかし、我が家は嫁がパート先ですでに年金も保険も入っているので、わざわざ自分の会社で２重に入る必要は無い。できれば入りたくない。

一方、設立当初は１人社長の企業は運営するだけで精一杯で、利益も出ない。利益が出ないのに社長に役員報酬を渡していては、いつになって黒字化が出来ない。したがって、役員報酬ゼロにしてある。ウチの場合はメインの収入はパートで稼いでくるので、こちらは収入ゼロでも良い。したがって、収入によって年金や保険料が来まるので、払うことが出来ない＝すなわち権利が無いということになる。

ということで、会社設立時に、当面事業が軌道にのるまでは役員報酬ゼロで権利無しです。

アンケートの内容は、会社の実態と、なぜ入っていないのか、理由を書くようになっていました。

あとは加入するとこんなメリットが有りますよというパンフが入っていました。

・・・ということで、まずは黒字化が先決ですね！！

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先日、古ーい区分マンションを買ったのですが、またまた区分マンションを買ってしまいました（笑）。

というのも、先日のクレジットカードで審査で落ちたので、これは銀行融資も難しい・・・あと早く法人を軌道に乗せたいので、多少効率が悪くても収入を得たい・・・ということで、現金でぱっと買えるぐらいの区分マンションを買ったのです。

まぁ、色々な本やネットの評論家の皆さんが、ことごとく区分マンションを全否定するので、なかなか踏み切ることが出来なかったのですが、現金で買うならリスクは少ない・・・と言うことで現金で区分マンションを購入しました。

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現金なので不動産投資の醍醐味のリバレッジが利かせれないのは、デメリットの一つですが、時間もないのでパパっと買ってしまいました。

一方、一棟マンション・アパートはなかなか良い物件がありません。

金額も高額なので、流動性が悪く、いまいちパッとしないですね。もちろん高額なローンを組んだりやお金が余っている人なら好立地の物件を買うことが出来ますが、高額な分表面利率が非常に低く、積算価格ともつり合いが取れません。売る方も、そうとう吹っ掛けてきますので・・・。

田舎のアパートなら、なんとか購入できますが、空室率が気になりますし、まず「自分がそこに住みたい」と思えないのです。駅近の好物件など、自分が住みたいと思えるのは、正直滅多に出てきません。

さすがに新築アパートは割高なので、買う気にもならないし・・・。

法人化して３か月ほど探しまくりましたが、結局「１棟買い」のお目当ての物件は見つかりませんでした。

そこで、区分で色々話を聞いて、今の賃借人の属性が良さそうで、まだまだ当面住んでくれそうなものを探しました。

さらに、築古マンションだけど、数年前にリノベーションした物件などを探しました。

そうすると２線入っている駅で徒歩2分の１LDKのマンションが売られていたので購入しました。オーナーチェンジなのでちょっと割高ですが、背に腹は替えれず・・・。

また正直大きいマンションは修繕費や共益費が高く、表面利回りから実質利回りはドンドン下がってキャッシュはさほど残らないので、あまりうれしく無いのですが、築古の割には豪華に見えるので、微妙なところです。

当然、手数料や司法書士代も1戸でもそのままかかるので、６戸や10戸入っている１棟アパートのほうがお得なのは分かってはいるのですが、なかなか良い物件が出てこないのです。

正直、こう考えると、資産運用としては株など比較して爆発力は無いのですが、預金よりマシって感じですかね。リバレッジを利かせて億の投資をしても、結局借金を返すことには変わりなく、キャッシュフローを考えると、株で稼いだ方が手っ取り早いですね。大暴落で半分になってしまう・・・というリスクが無い分、株と預金の中間ぐらいでしょうか。

 億り人への道

億り人への道

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アフィリエイト用のサイトや個人のブログなど色々写真を多用すると思いますが、やはりこのご時世、プライバシーは重要です。 高級外車や宝石などブログで自慢している人はインスタやツイッターなどのＳＮＳで行動パターンを読まれ、自宅も割り出され、旅行に行ってい...

とりあえず、この３か月で２室 購入しましたので、無収入リスクは多少軽減しました。引き続き、区分マンション、一棟アパートさらに戸建て含め、条件がよければ、あまりこだわることなくドンドン買っていこうと思います。

儲けは気にせず、定期預金に毛が生えたぐらいでいいので、損をしない範疇でなんとか細々やっていきたいと思います。（半分趣味の世界に入っています？！）

マンション１室からアパート１棟へステップアップする方法

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不動産投資するなら法人化してドンドン物件を増やしていきたいと思い、法人として登記や税務署への届け出を行いました。

とんとん拍子で会社設立まで行きましたが、なんと法人口座を開設するところで急ブレーキ。

以前は、ネットバンク系なら楽勝だったたしいが、最近は振り込め詐欺やマネーロンダリングなどで架空口座を作り犯罪に利用されることが多く有るので、年々厳しくなってきた。鉄板の郵便局でもお断りされた事例もちらほら。。。

ウチの場合も、ジャパンネット銀行に申し込んだが、「何か取引実績の契約書など・・・」と書類が戻って来ました。

マジかよーーーー。

不動産って、そんなに簡単に契約できないので、法人を設立しても、すぐに契約書なんて何も無い。小売業ならば、仕入れの契約や店舗の契約など、色々な契約実績があるが、不動産は印額がデカいので、そう簡単に契約書なんて無いのです。

仕方なく、現金でそのまま購入できる物件を、とりあえず購入。

とりあえず購入って、本当は良くないが、いかんせん実績が無く、このまま時間が経っても何も出てこない。

買い付け申込書のコピーを添付して再度申し込みすると・・・。

来ました！！さすが早いね！

すぐにカードとトークンカードが送ってきて、即日使用可能になりました。

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こちら、VISAのデビッドカード付なので、ネットショッピングでも便利。クレジットカードが出来るまでの間は、こちらで購入。クレジット払いの支払いを選択して、こちらの番号を入力すればOK。

もちろん、デビッドカードなので、残金が無いと使えません。

早速、コンビニから入金。３万円以上の入出金だったら手数料無料なので、深夜でも気兼ねなく入金できます。振込みも口座開設３か月は１０回までは無料ですから、便利ですね！３か月後からは多少手数料がかかりますが、それでも安い方ですね。
振込手数料（3万円未満）：176円
振込手数料（3万円以上）：275円

ちなみに表面の口座人の名前は、BUSINESS ACCOUNTと書いてあります。ここに社名が入ると思ったら、そうではないようです。デビッドカード機能も付いていますが、先日、ネットショッピング時に「カード表面に書いてある名称」と入力指示があり、BUSINESS ACCOUNTと入力してみたらそのまま購入できました（イマイチ自信がありませんが・・・）。

ようやく法人口座が出来たので、「家賃振り込み」「共益費支払い」「管理会社への支払い」など使えるようになりました。これで、やっと動けるようになりました。

あとは、法人クレジットカードですね。まぁデビッドがあれば、困ることは無いですが・・・。

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先日書いたように、不動産投資を法人化すべく、合同会社を立ち上げました。

法務局のHPよりアプリをダウンロードします（詳細は下記ページ）

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合同会社 登記方法（準備編）

http://windfieldway.com/estate/2021/01/11/合同会社-登記方法（準備編）/

先回、不動産投資を法人化することになったと、紹介しましたが、今回は合同会社の登記方法です。株式会社も合同会社も好きに作ることはできますが、嫁を社長にして一人会社の場合は、ミニマムの手間・費用で法人化したいので、合同会社にしました。何となく株式会社...

アプリ操作や必要書類などは全て説明書まで用意されていますので、法務局のHPに従ってください。

繰り返しになりますが、電子認証が必要ですので、マイナンバーカードとカードリーダが必要です。そして銀行印（実印登録はこの手続きと合わせてやります）。あと、忘れてはいけないのが代表者の実印＆印鑑証明（後ほど原紙提出）。

パソコンとプリンター（スキャナー付き）が必要です。帳票はワードとエクセルが多いのでオフィスソフトが必要です。私はWPS（旧キングソフト）のオフィスで書きましたが全く問題ありません。PDFに電子認証するのでAdobe Acrobat Reader（無料）が必要ですのでインストールしておいてください。最近、PDFファイルをMS Edgeで見えるのでAcrobat Readerを入れなくてもなんとかなってしまうのですが、ここはインストールしておきましょう。

ざっくり手順イメージは必要書類をワードで書いて印刷したものに、代表社員の実印を押してスキャンしてPDFで保存します。

・定款
・代表社員，本店所在地及び資本金決定書

こちらは登記ネットにアップロードして、さらに電子認証をして提出します。

・就任承諾書（これも電子良いと思いますが何故か見本は提出でした）
・払込みを証する書面（銀行口座に資本金が振り込まれたという証拠）

この２つは紙で提出しました。

併せて、代表社員の印鑑証明（原紙）も提出します。

さらに、法人の実印登録も同時にやっておきましょう。これもセットで提出すれば完了。

私は不備があると嫌だったので、郵送ではなく直接法務局へ手持ちしました。

・・・

案の定、不備が・・・。

①印鑑の不備

電子認証の場合は何ページあっても１つの電子認証でまとめれますが、紙の場合はホッチキスで留めて、ページ間に割り印をします。銀行通帳のコピー表紙、表紙裏のページ、振り込まれたページ、証明しますという代表社員の印鑑のページを閉じて出しましたが、代表者の実印を押しましたが、会社の実印（予定）のもので押し直しになりました（横に押しただけですが・・）

②振込みタイミングの不備

①で押し直して家に帰る途中、電話があり登記の日と振り込み日が逆転しているのでNGだそうで・・・。あくまでも会社設立日は上述の登記ネットを電子で提出した日なので、郵送や手持ちで後日書類が到着して処理が完了した日ではないのです。したがって振込みの日付けは登記ネットの日より前じゃないとダメだそうです。結局、履歴を残す為に自分の口座からもう一つの自分の口座に移しただけなので、登記ネットの日に受領したという受取証のようなものをその場で手書きで書いて印鑑を押して提出しました。

そんなこともあったので、手持ちで提出したほうが、訂正などのアクションが早く出来ます。。。

あとは登記ネットの処理状況を見ておけば、数日後に「手続き終了」となっていれば完了です。私の場合は翌日にすぐ完了しました。

意外とあっさりとできるので、法人化を考えている方は、是非参考にしてみてください。ただ、上述のパソコン関係苦手で「何を言っているかさっぱりわからない」という方は、専門家がお助けサイトをいくつか出していますので、数千円払えばほとんどやってくれます。

意外と簡単に会社って設立できるんだと感心しました。

法人番号公表ネットで検索すると、自分の会社名と法人番号が出てくるので、ちょっと嬉しくなりますね！

ムームードメイン

あとは、税務署や地方自治体や年金機構に必要書類を出せば完了です。法人口座や法人カードなどまだまだやることはありますが、とりあえず設立は完了しました。

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先回、不動産投資を法人化することになったと、紹介しましたが、今回は合同会社の登記方法です。

株式会社も合同会社も好きに作ることはできますが、嫁を社長にして一人会社の場合は、ミニマムの手間・費用で法人化したいので、合同会社にしました。

何となく株式会社のほうが聞こえがいいので、株式会社にしたくなりますが、アマゾンなど大手も合同会社ですし、これからどんどん増えてくると思います。

今回は合同会社の登記方法についてご紹介。

今は起業する人が多いので、色々な起業サポートサイトがあり、多少の手数料を払うと手ほどきをしてくれます。時に電子申請する「電子定款」をすれば4万円安く出来ますので、電子で登記しましょう。ここが出来る人は自力でやりますが、パソコンなど苦手な人は手数料を1万円ほど払えば代行してくれます。

とはいえ、実はほとんど自分で出来る作業なので、自分で登記してみることにしました。

法務局もオンラインで簡単に登記できるように、じつに親切に説明書もあります。

まず、法務省 法務局のHPへ

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/index.html

【早い者勝ち！】 あなたのお名前、残ってる？

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この中の「オンライン申請のご案内」をクリック。

この中の「登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと 供託ねっと）」をクリック。

この辺は、HPのデザインが変わる可能性が有りますが、まぁ、こんなようなキーワードを追っていけばたどり着くことが出来ると思います。

いよいよ、「登記ねっと、供託ねっと」のページです。ここに色々な登記の方法などが書いてありますので、ここはブックマークしておきましょう。

ここで、登記申請用のソフトを「ダウンロード」します。操作手引書などもありますので、それもすべてダウンロードしておきましょう。

まず、「操作手引書」を先にダウンロードして、一読しておくといいかもしれません。

そして、「ソフトウェア」をダウンロードをしましょう。

この際、「PDF署名プラグイン」をダウンロードしましょう。これが無いと電子申請に署名が出来ません。

あとは画面に従ってインストールしてください。

インストールするとこのようなアイコンが出来ます。

この「申請用総合ソフト」から電子書類をつくります。

あとは、「ワード」と「Adobe Acrobat」を準備します。Adobe Acrobatは無料のリーダで良いです。昔は有料のライターが必要でしたが、上記の「PDF署名プラグイン」でその必要がありません。

あと、マイナンバーカードも必要です。通知カードしかない人はカードを作っておきましょう。

あと電子署名するために「カードリーダー」も必要です。これはどこの物でもOKです。スマホでも読み取れますが、読み取りエラーなど度々面倒なので、接触式の物を安く購入しました。相性があるようですので、マイナンバーカード対応というものが良いです。はっきり言って安物でOKです。

ここまでが準備編です。

あと、先日紹介した「本人の実印」と「会社印」ですね。

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ここまで準備出来れば、あとは親切に書いてある説明書通りにWordで書類を記入して登録すればOKです。その際、ちょと電子署名という手続きが必要です。

各書類の作成、登録方法は次回紹介します。

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合同会社 登記方法（提出編）

http://windfieldway.com/estate/2021/01/15/合同会社-登記方法（提出編）/

先日書いたように、不動産投資を法人化すべく、合同会社を立ち上げました。法務局のHPよりアプリをダウンロードします（詳細は下記ページ）年間920円（税抜）からの格安ドメイン取得サービス─ムームードメイン─アプリ操作や必要書類などは全て説明書まで用意されてい...

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