源泉および復興特別所得税の納付期限の通知

以前、お話したように不動産投資をするにあたって、嫁を法人代表として合同会社を作りました。

会社自体は簡単にできて、不動産契約も順調にできるのですが、いかんせん設立したばかりで、郵貯の法人口座は落とされるわ、法人クレジットカードも落とされるわで、ちょっと意気消沈しておとなしくしていました。

当初はイケイケどんどんで、沢山物件を購入するつもりでしたが、こんな調子だと融資も落ちるのでは?と思い、大きな買い物ができません。

まぁ、従業員を雇っている訳でもなく、嫁自身も役員報酬をもらっている訳でもないので、収支がプラスなら細々としばらく様子見しています。

そんな中、源泉所得税および復興特別所得税の納付期限の通知のハガキがやって来ました。


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7月12日までに納めるよう催促です。

すっかり忘れていましたが、事業主は源泉徴収した源泉所得税を、その徴収した日の翌月10日までに納付します。

ただし、源泉所得税の納期の特例の承認を受けている場合は、下記の日が納期となり、納付が年2回でよくなり事務作業が軽減されます。たしか、特例を申し込んだ記憶がよみがえってきました。

1月~6月までの間に源泉徴収した所得税   7月10日
7月~12月までの間に源泉徴収した所得税  1月20日(翌年)

ということなので、7月10日が土曜なので12日と言うことらしい。あとウチは1月設立なので2月~6月というハガキの表記になっています。

ウチは給料も払っておらず、弁護士報酬も無いので該当無いのですが、この年2回0円でも0円と提出する必要があるのです。

うぅ~。めんどくさい。

ただ、よくよく見ると、e-TAXでよいようなので、税務署には行かず自宅で申請してみました。

e-TAXのWEB版でパソコンにカードリーダーを接続して電子認証して送る方法です。事前準備でカードリーダーによる認証をする為のセットアップが必要です。特に難しいことは無く、指示通りセットアップを進めていけばOKです。


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その後、会社設立時に付与される利用者識別№と借パスワードでログインします。これを無くしてしまっていたら、再申請が必要です。

ログインして会社名、住所、代表社員名など登録します。もう分かっているはずなのに何度も入力させられるのでウザいです。

申請も分かりにくいですが、源泉所得税というキーワードで選んでいくと、申請画面ににたどり着きました。すべて該当しないので0人、0円と記入して提出。

・・・と見直すと、一項目0人0円を入れ忘れ。訂正も出来るので、そのあたりは電子になって良かった。すべて自宅で出来ます。

ここでもマイナンバーカードとカードリーダーは大活躍。会社設立だけでなく、e-TAXでも使えますので、確定申告をする人は絶対に買った方がいいですね。もう、面倒で税務署なんて行ってられないですね。

 

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ゆうちょ銀行で法人口座開設

以前、書いたように不動産投資をするうえで個人としてやるのではなく、嫁が法人を設立してそちらで運用してもらうことにしました。


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上記記事のように、法人化は簡単にできたが、意外にも法人口座に難航した。仕方なく、1件区分マンションを購入して実績を作ったら、ネット口座はすぐにできた。

そこで、郵便局も比較的口座を作りやすいとのことだったので、今後の事を考えて作ってみることにしました(日本政策金融公庫などを使う時にネット銀行では対応できない為)。

ところが、まさかの「お受けいたしかねる」とのご回答。2週間待たせて結局却下とは。

はぁ?

何寝ぼけてるの?

思い当たることはただ一つ。郵便局に嫁が一人で行ったのですが、そこで上手く説明できなかったのでしょうか。。。

法人化して間もないので、昨年や半期前の決算書は無いので、ここ数カ月の実績を上手く言わないといけなかったのですが・・・。どうもそこがまずかったようです。赤ペンで「設立後間もないので財務状況の資料無し」と注記に。

しまった。同席してちゃんと説明すべきだった。

それにしても、比較的容易だと言われていたゆうちょ銀行も、最近は難しそうですね。

そう考えると、融資もなかなか難しいかもしれませんねぇ~。当面は嫁のお金など個人から法人にお金を貸して、それでもう少し実績を作りますか。。。

そうなると、自分の持っている金額が上限なのでレバレッジが効かせられないですねぇ。くそ―。

そんなことなら、もっと資本金に入れておけばよかった。







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日本年金機構から調査が来た

日本年金機構から、厚生年金、健康保険について調査が来た。

先日設立した不動産投資用の法人宛に。

会社設立(登記)データに基づいて送られてきているみたいですね。

昔は超いい加減であった日本年金機構。一人社長企業など小規模の所は厚生年金を払っておらず、ずさんな状況でしたが、最近はしっかり調査をしているようです。


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農業やアルバイトなど国民年金に入るのだが、厚生年金は半分会社が払う。したがって、会社経営側はあまり払いたくない。ところが、社員が社長の一人だけでも半分納めないといけない。健康保険も一人でも払わないといけません。

しかし、我が家は嫁がパート先ですでに年金も保険も入っているので、わざわざ自分の会社で2重に入る必要は無い。できれば入りたくない。

一方、設立当初は1人社長の企業は運営するだけで精一杯で、利益も出ない。利益が出ないのに社長に役員報酬を渡していては、いつになって黒字化が出来ない。したがって、役員報酬ゼロにしてある。ウチの場合はメインの収入はパートで稼いでくるので、こちらは収入ゼロでも良い。したがって、収入によって年金や保険料が来まるので、払うことが出来ない=すなわち権利が無いということになる。

ということで、会社設立時に、当面事業が軌道にのるまでは役員報酬ゼロで権利無しです。

アンケートの内容は、会社の実態と、なぜ入っていないのか、理由を書くようになっていました。

あとは加入するとこんなメリットが有りますよというパンフが入っていました。

・・・ということで、まずは黒字化が先決ですね!!






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立て続けに物件購入

先日、古ーい区分マンションを買ったのですが、またまた区分マンションを買ってしまいました(笑)。

というのも、先日のクレジットカードで審査で落ちたので、これは銀行融資も難しい・・・あと早く法人を軌道に乗せたいので、多少効率が悪くても収入を得たい・・・ということで、現金でぱっと買えるぐらいの区分マンションを買ったのです。

まぁ、色々な本やネットの評論家の皆さんが、ことごとく区分マンションを全否定するので、なかなか踏み切ることが出来なかったのですが、現金で買うならリスクは少ない・・・と言うことで現金で区分マンションを購入しました。


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現金なので不動産投資の醍醐味のリバレッジが利かせれないのは、デメリットの一つですが、時間もないのでパパっと買ってしまいました。

一方、一棟マンション・アパートはなかなか良い物件がありません。

金額も高額なので、流動性が悪く、いまいちパッとしないですね。もちろん高額なローンを組んだりやお金が余っている人なら好立地の物件を買うことが出来ますが、高額な分表面利率が非常に低く、積算価格ともつり合いが取れません。売る方も、そうとう吹っ掛けてきますので・・・。

田舎のアパートなら、なんとか購入できますが、空室率が気になりますし、まず「自分がそこに住みたい」と思えないのです。駅近の好物件など、自分が住みたいと思えるのは、正直滅多に出てきません。

さすがに新築アパートは割高なので、買う気にもならないし・・・。

法人化して3か月ほど探しまくりましたが、結局「1棟買い」のお目当ての物件は見つかりませんでした。

そこで、区分で色々話を聞いて、今の賃借人の属性が良さそうで、まだまだ当面住んでくれそうなものを探しました。

さらに、築古マンションだけど、数年前にリノベーションした物件などを探しました。

そうすると2線入っている駅で徒歩2分の1LDKのマンションが売られていたので購入しました。オーナーチェンジなのでちょっと割高ですが、背に腹は替えれず・・・。

また正直大きいマンションは修繕費や共益費が高く、表面利回りから実質利回りはドンドン下がってキャッシュはさほど残らないので、あまりうれしく無いのですが、築古の割には豪華に見えるので、微妙なところです。

当然、手数料や司法書士代も1戸でもそのままかかるので、6戸や10戸入っている1棟アパートのほうがお得なのは分かってはいるのですが、なかなか良い物件が出てこないのです。

正直、こう考えると、資産運用としては株など比較して爆発力は無いのですが、預金よりマシって感じですかね。リバレッジを利かせて億の投資をしても、結局借金を返すことには変わりなく、キャッシュフローを考えると、株で稼いだ方が手っ取り早いですね。大暴落で半分になってしまう・・・というリスクが無い分、株と預金の中間ぐらいでしょうか。

とりあえず、この3か月で2室 購入しましたので、無収入リスクは多少軽減しました。引き続き、区分マンション、一棟アパートさらに戸建て含め、条件がよければ、あまりこだわることなくドンドン買っていこうと思います。

儲けは気にせず、定期預金に毛が生えたぐらいでいいので、損をしない範疇でなんとか細々やっていきたいと思います。(半分趣味の世界に入っています?!)

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クレジットカード落とされた(涙)

不動産投資を始めると、収入が増えると所得税をドンドン取られるので、どうせ始めるなら最初から嫁を社長にして嫁の法人で始めることにしました。

法人化はいたって簡単で、下記の記事を見てもらえば分かるように、素人でも簡単にできます。特に知識は不要ですが、簡単なパソコン操作が出来ればOKです。法人口座も無事に開設できて、物件も購入はじめ、ようやく軌道に乗ってきました。

最後に、クレジットカードを作っておけば、何かと便利だろうと、「法人向けのクレジットカード」を開設しようと、年会費無料のカードを探していると、年会費無料はあまりぱっとしません。

サービスはもちろん有料のゴールドやプラチナには全く足元にも及びませんが、一番残念なのがポイント還元率が低いことです。

まぁ、無料なんでポイントなんて贅沢なことを言っていても仕方が無いのですが、とりあえずあまりぱっとしないNTTファイナンスのBizカードが1%でマシだったので申し込んでみると。


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なんと審査落ち!!!

金融資産が1億円以上あり、クレジットヒストリーも悪くないので、審査落ちって全く夢にも思っていなかったが、冷静に考えてみると、法人化して1~2か月の会社で、代表はパートの主婦の嫁なので、そりゃ落ちるなぁ~と。

パートの嫁を代表にすると、こんなところに落とし穴が。

さらに、商工会議所にも入りたくなかったので、資本金を少なくしてしまったので、会社自体の体力も全く無い印象。1000万円ぐらい突っ込んでおけばよかった。。。

現実を突きつけられると、なんだか腹立たしい。

まぁ、クレジットカードが無くてもデビッドカードがあるので実害はない。ETCカードも嫁のカードがあるので、それで建て替えれば良い。

ようやく意外とETCを通らない車がいまだにいる理由が分かった気がする。






やはり、地道に実績を積み重ねて、会社として社会の信用を得ないといけませんね。クレジットカードが無くて困るは、格安SIMのスマホの契約が出来ないのです。滞納などが多いので、対策としてクレジットカードを持っていないと、ほとんどの会社で契約できないのです。

こうなってくると、今までクレジットや融資に苦労したことが無いので、平和ボケしていましたが、ちょっと心して融資に臨まないと、どこも融資が通らない可能性が有りますね!

遊び半部で考えていましたが、ちょっと気合いが入りましたよ~。





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ついに法人銀行口座開設できました!

不動産投資するなら法人化してドンドン物件を増やしていきたいと思い、法人として登記や税務署への届け出を行いました。

とんとん拍子で会社設立まで行きましたが、なんと法人口座を開設するところで急ブレーキ。

以前は、ネットバンク系なら楽勝だったたしいが、最近は振り込め詐欺やマネーロンダリングなどで架空口座を作り犯罪に利用されることが多く有るので、年々厳しくなってきた。鉄板の郵便局でもお断りされた事例もちらほら。。。

ウチの場合も、ジャパンネット銀行に申し込んだが、「何か取引実績の契約書など・・・」と書類が戻って来ました。

マジかよーーーー。

不動産って、そんなに簡単に契約できないので、法人を設立しても、すぐに契約書なんて何も無い。小売業ならば、仕入れの契約や店舗の契約など、色々な契約実績があるが、不動産は印額がデカいので、そう簡単に契約書なんて無いのです。

仕方なく、現金でそのまま購入できる物件を、とりあえず購入。

とりあえず購入って、本当は良くないが、いかんせん実績が無く、このまま時間が経っても何も出てこない。

買い付け申込書のコピーを添付して再度申し込みすると・・・。

来ました!!さすが早いね!

すぐにカードとトークンカードが送ってきて、即日使用可能になりました。


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こちら、VISAのデビッドカード付なので、ネットショッピングでも便利。クレジットカードが出来るまでの間は、こちらで購入。クレジット払いの支払いを選択して、こちらの番号を入力すればOK。

もちろん、デビッドカードなので、残金が無いと使えません。

早速、コンビニから入金。3万円以上の入出金だったら手数料無料なので、深夜でも気兼ねなく入金できます。振込みも口座開設3か月は10回までは無料ですから、便利ですね!3か月後からは多少手数料がかかりますが、それでも安い方ですね。
振込手数料(3万円未満):176円
振込手数料(3万円以上):275円

ちなみに表面の口座人の名前は、BUSINESS ACCOUNTと書いてあります。ここに社名が入ると思ったら、そうではないようです。デビッドカード機能も付いていますが、先日、ネットショッピング時に「カード表面に書いてある名称」と入力指示があり、BUSINESS ACCOUNTと入力してみたらそのまま購入できました(イマイチ自信がありませんが・・・)。

ようやく法人口座が出来たので、「家賃振り込み」「共益費支払い」「管理会社への支払い」など使えるようになりました。これで、やっと動けるようになりました。

あとは、法人クレジットカードですね。まぁデビッドがあれば、困ることは無いですが・・・。

 

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妥協は良くないけど仕方なし

不動産投資の教科書やWebには区分マンションはダメだと書いてあるが、まぁ、効率は悪いが少額で始められる投資としてある程度使えると私は思っています。

ただ、正直、もう部屋余り状態なので、かなり好条件でないと辛い。

しかし、法人化したばかりだと、資本金が少ないので、なかなか好条件のマンションは買えない。

特に、今回資本金が300万円を越えると商工会議所に入らないといけないので、あえて290万円に押さえているので、なかなかつらい。また、消費税の納付の1000万円もこえないようにと、とにかく資本金を少なめにしてしまった。

個人的には1億円以上持っているのに、資本金を押さえたばかりに、なんとも歯がゆい。

まぁ、個人からお金を借りるという契約書を書けば、自由に使えるのだが、それは最後の手段にしたい。まずは資本金内でスタートして、銀行などに融資してもらって進めていきたい。

・・・と言っても、290万円では、ろくな物件は買えない。

田舎のボロ屋か、地方の中核都市の築古のワンルームぐらいでしょうか・・・。

今回そういった意味で妥協しないと、物件が買えないのです。


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私の区分マンションを買う基準と比べてみます。

と、まぁ、かなりの妥協の物件なんですが、左の理想の区分マンションだとワンルームや1Kで2000万円ぐらいです。今回は160万円で購入しましたので、妥協だらけですが、まぁ良しとします。ただ、空家ならダメですが、一応オーナーチェンジでいきなり客探しではないので多少安心です。とはいえ数カ月後には出ていく可能性もあり、そうなった時に競争力が無いと、地方では空家になってしまいます。

これから、間違いなく人口が減っていき、東京一極はさらに加速します(コロナで若干ブレーキはかかりましたが)。今の入居者が抜けてから、何をアピールポイントで他と差別化するか・・・作戦が必要ですね。上の表の×を〇に一つでも多くすることで、入居者が出来ます。入居者がいなくなったらリノベーションして、バス・トイレ別にするなど策を考えておかないといけませんね。

まぁ、妥協だらけですが、とりあえず購入して、収入を得ないと、会社として運営できないので、仕方ないですね。

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法人は設立できたものの

前回、不動産投資を法人化する話を書きましたが、会社の登記や税務署の登録は、意外とあっさりできました。

しかし、ここから一つ悩ましい壁にぶつかりました。

銀行などの融資は厳しいと聞いていましたので、それなりの覚悟でいましたが、そもそも口座が作れないのには困りました。


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法人口座はメガバンクが厳しく、地銀や信用金庫、ネット銀行が緩いと聞いていましたが、その緩いネット銀行でも「事業が分かるHP」や「取引契約書」など実態が分かる物の提出を求められています。

起業してこれから・・・・という時期には、そんなものはありません。

バナナやミカンを仕入れる訳ではないので、そう簡単に取引の契約書なんてありません。なんせ不動産なので、融資ありきで考えていますので・・・。

まぁ、ペーパーカンパニーなど実態が無い法人口座を犯罪に使われることを恐れているのですが、まっとうな人間にしてみたら、本当に煩わしい!

銀行口座が無ければ融資も法人クレジットカードも作れません。

結局、取引の実績と言われても、全く手も足も出ません。

ネットショップ&不動産としておけば、少量でも何か仕入れれば、法人として取引が動いている感を見せれますが、口座の為にそんな無駄時間・労力は避けたいところです。

ネットで検索しても、あまり皆さん困っていないので、不動産でゼロから法人化する人はレアなんでしょうか。ほとんどが個人でやっていて、法人税と個人の所得税を勘案して、5棟や10室以上になった規模から法人化しているのでしょう。

ウチのようにゼロから法人って人は、正直初めの方は税的にも損なので、レア化もしれません。私はこの先そんなに時間も無いし、まどろっこしいことはしたくないので、嫁にゼロから「代表社員」としてやってもらったのです。

まぁ、まずは少額物件を、現金で購入するしかないか・・・。

ちょっと、いい案があったら、またご紹介します。

 

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税務署、地方自治体はメッチャ楽

先の記事で不動産投資の法人化を行ったと書きましたが、意外と簡単に会社が出来てしまって、拍子抜けだったと書きましたが、会社設立後にすぐにやるべきことがあります。

・税務署(法人設立届、青色申告の承認申請、ほか色々)

・地方自治体(県、市などに設立届)

・年金事務所(健康保険・厚生年金保険の新設届)


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昔はこれをそれぞれに提出してメチャクチャめんどうだったのが、オンラインで一括で出来るのです。

マイナンバーカードを使って「法人設立ワンストップサービス」で自宅から出来てしまうのです。それも、窓口の閉まっている時間帯でも出来るのです。

申請の仕方もアンケート形式で、選んでいけば必要な申請ができるのです。

まじでメチャクチャ便利!マイナンバーカード&ICカードリーダーでこんなに便利になるなんて・・・。すごい。

ただ、サイトを進んでいくと、どこまで行っても終わらない。。。

なんと28ページもあるじゃない!

ただ、まぁ同じ内容の繰り返しで基本情報はコピーされてデフォルトで書かれているので、親切といえば親切です。

今回、一人社長の会社で健康保険や厚生年金は正直面倒でしたが、有りで出してみました。ただ、冷静に考えると役員報酬を出すぐらいなら、次の物件への資金に回したかったので、役員報酬ゼロで提出しました。

そしたら、年金事務所から確認の電話があり、社長一人で役員報酬ゼロならば提出不要ということでこの書類だけ差し戻しになりました。ただ、すごいなぁ~と思ったのが、役員報酬がゼロでなくなった年に提出できるように差戻し状態で、いつでも申請できるのです。

あと他の関係は、すべて処理完了になりました。

それも1日~2日ですぐに完了になりました(ステータスもリアルタイムで見える)。

法人設立という分野では、マイナンバーカードはメチャクチャ便利です。

あとは銀行の法人口座とクレジットカードを作るぐらいですね。

ちなみに確定申告で必要になる帳票作成に必要な会計ソフトはちょっと見送って、エクセルでやろうと思っています。ネット上にテンプレートが転がっているので、これまた自力でやってみようと思います。日々物品を仕入れたり売ったりする事業ではないので、青色申告の複式簿記さえ整えれば、なんとかなりそうです。

並行して物件も探していますが、なかなか良いものが見つからないので、そちらの方が難航していますね。。。

 

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合同会社 登記方法(提出編)

先日書いたように、不動産投資を法人化すべく、合同会社を立ち上げました。

法務局のHPよりアプリをダウンロードします(詳細は下記ページ)


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アプリ操作や必要書類などは全て説明書まで用意されていますので、法務局のHPに従ってください。

繰り返しになりますが、電子認証が必要ですので、マイナンバーカードとカードリーダが必要です。そして銀行印(実印登録はこの手続きと合わせてやります)。あと、忘れてはいけないのが代表者の実印&印鑑証明(後ほど原紙提出)。

パソコンとプリンター(スキャナー付き)が必要です。帳票はワードとエクセルが多いのでオフィスソフトが必要です。私はWPS(旧キングソフト)のオフィスで書きましたが全く問題ありません。PDFに電子認証するのでAdobe Acrobat Reader(無料)が必要ですのでインストールしておいてください。最近、PDFファイルをMS Edgeで見えるのでAcrobat Readerを入れなくてもなんとかなってしまうのですが、ここはインストールしておきましょう。

ざっくり手順イメージは必要書類をワードで書いて印刷したものに、代表社員の実印を押してスキャンしてPDFで保存します。

・定款
・代表社員,本店所在地及び資本金決定書

こちらは登記ネットにアップロードして、さらに電子認証をして提出します。

・就任承諾書(これも電子良いと思いますが何故か見本は提出でした)
・払込みを証する書面(銀行口座に資本金が振り込まれたという証拠)

この2つは紙で提出しました。

併せて、代表社員の印鑑証明(原紙)も提出します。

さらに、法人の実印登録も同時にやっておきましょう。これもセットで提出すれば完了。



私は不備があると嫌だったので、郵送ではなく直接法務局へ手持ちしました。

・・・

案の定、不備が・・・。

①印鑑の不備

電子認証の場合は何ページあっても1つの電子認証でまとめれますが、紙の場合はホッチキスで留めて、ページ間に割り印をします。銀行通帳のコピー表紙、表紙裏のページ、振り込まれたページ、証明しますという代表社員の印鑑のページを閉じて出しましたが、代表者の実印を押しましたが、会社の実印(予定)のもので押し直しになりました(横に押しただけですが・・)

②振込みタイミングの不備

①で押し直して家に帰る途中、電話があり登記の日と振り込み日が逆転しているのでNGだそうで・・・。あくまでも会社設立日は上述の登記ネットを電子で提出した日なので、郵送や手持ちで後日書類が到着して処理が完了した日ではないのです。したがって振込みの日付けは登記ネットの日より前じゃないとダメだそうです。結局、履歴を残す為に自分の口座からもう一つの自分の口座に移しただけなので、登記ネットの日に受領したという受取証のようなものをその場で手書きで書いて印鑑を押して提出しました。

そんなこともあったので、手持ちで提出したほうが、訂正などのアクションが早く出来ます。。。

あとは登記ネットの処理状況を見ておけば、数日後に「手続き終了」となっていれば完了です。私の場合は翌日にすぐ完了しました。

意外とあっさりとできるので、法人化を考えている方は、是非参考にしてみてください。ただ、上述のパソコン関係苦手で「何を言っているかさっぱりわからない」という方は、専門家がお助けサイトをいくつか出していますので、数千円払えばほとんどやってくれます。

意外と簡単に会社って設立できるんだと感心しました。

法人番号公表ネットで検索すると、自分の会社名と法人番号が出てくるので、ちょっと嬉しくなりますね!


ムームードメイン

あとは、税務署や地方自治体や年金機構に必要書類を出せば完了です。法人口座や法人カードなどまだまだやることはありますが、とりあえず設立は完了しました。

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