合同会社 登記方法(提出編)

先日書いたように、不動産投資を法人化すべく、合同会社を立ち上げました。

法務局のHPよりアプリをダウンロードします(詳細は下記ページ)


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アプリ操作や必要書類などは全て説明書まで用意されていますので、法務局のHPに従ってください。

繰り返しになりますが、電子認証が必要ですので、マイナンバーカードとカードリーダが必要です。そして銀行印(実印登録はこの手続きと合わせてやります)。あと、忘れてはいけないのが代表者の実印&印鑑証明(後ほど原紙提出)。

パソコンとプリンター(スキャナー付き)が必要です。帳票はワードとエクセルが多いのでオフィスソフトが必要です。私はWPS(旧キングソフト)のオフィスで書きましたが全く問題ありません。PDFに電子認証するのでAdobe Acrobat Reader(無料)が必要ですのでインストールしておいてください。最近、PDFファイルをMS Edgeで見えるのでAcrobat Readerを入れなくてもなんとかなってしまうのですが、ここはインストールしておきましょう。

ざっくり手順イメージは必要書類をワードで書いて印刷したものに、代表社員の実印を押してスキャンしてPDFで保存します。

・定款
・代表社員,本店所在地及び資本金決定書

こちらは登記ネットにアップロードして、さらに電子認証をして提出します。

・就任承諾書(これも電子良いと思いますが何故か見本は提出でした)
・払込みを証する書面(銀行口座に資本金が振り込まれたという証拠)

この2つは紙で提出しました。

併せて、代表社員の印鑑証明(原紙)も提出します。

さらに、法人の実印登録も同時にやっておきましょう。これもセットで提出すれば完了。



私は不備があると嫌だったので、郵送ではなく直接法務局へ手持ちしました。

・・・

案の定、不備が・・・。

①印鑑の不備

電子認証の場合は何ページあっても1つの電子認証でまとめれますが、紙の場合はホッチキスで留めて、ページ間に割り印をします。銀行通帳のコピー表紙、表紙裏のページ、振り込まれたページ、証明しますという代表社員の印鑑のページを閉じて出しましたが、代表者の実印を押しましたが、会社の実印(予定)のもので押し直しになりました(横に押しただけですが・・)

②振込みタイミングの不備

①で押し直して家に帰る途中、電話があり登記の日と振り込み日が逆転しているのでNGだそうで・・・。あくまでも会社設立日は上述の登記ネットを電子で提出した日なので、郵送や手持ちで後日書類が到着して処理が完了した日ではないのです。したがって振込みの日付けは登記ネットの日より前じゃないとダメだそうです。結局、履歴を残す為に自分の口座からもう一つの自分の口座に移しただけなので、登記ネットの日に受領したという受取証のようなものをその場で手書きで書いて印鑑を押して提出しました。

そんなこともあったので、手持ちで提出したほうが、訂正などのアクションが早く出来ます。。。

あとは登記ネットの処理状況を見ておけば、数日後に「手続き終了」となっていれば完了です。私の場合は翌日にすぐ完了しました。

意外とあっさりとできるので、法人化を考えている方は、是非参考にしてみてください。ただ、上述のパソコン関係苦手で「何を言っているかさっぱりわからない」という方は、専門家がお助けサイトをいくつか出していますので、数千円払えばほとんどやってくれます。

意外と簡単に会社って設立できるんだと感心しました。

法人番号公表ネットで検索すると、自分の会社名と法人番号が出てくるので、ちょっと嬉しくなりますね!


ムームードメイン

あとは、税務署や地方自治体や年金機構に必要書類を出せば完了です。法人口座や法人カードなどまだまだやることはありますが、とりあえず設立は完了しました。

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合同会社 登記方法(準備編)

先回、不動産投資を法人化することになったと、紹介しましたが、今回は合同会社の登記方法です。

株式会社も合同会社も好きに作ることはできますが、嫁を社長にして一人会社の場合は、ミニマムの手間・費用で法人化したいので、合同会社にしました。

何となく株式会社のほうが聞こえがいいので、株式会社にしたくなりますが、アマゾンなど大手も合同会社ですし、これからどんどん増えてくると思います。

今回は合同会社の登記方法についてご紹介。

今は起業する人が多いので、色々な起業サポートサイトがあり、多少の手数料を払うと手ほどきをしてくれます。時に電子申請する「電子定款」をすれば4万円安く出来ますので、電子で登記しましょう。ここが出来る人は自力でやりますが、パソコンなど苦手な人は手数料を1万円ほど払えば代行してくれます。

とはいえ、実はほとんど自分で出来る作業なので、自分で登記してみることにしました。

法務局もオンラインで簡単に登記できるように、じつに親切に説明書もあります。

まず、法務省 法務局のHPへ

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/index.html


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この中の「オンライン申請のご案内」をクリック。

この中の「登記・供託オンライン申請システム(登記ねっと 供託ねっと)」をクリック。

この辺は、HPのデザインが変わる可能性が有りますが、まぁ、こんなようなキーワードを追っていけばたどり着くことが出来ると思います。

いよいよ、「登記ねっと、供託ねっと」のページです。ここに色々な登記の方法などが書いてありますので、ここはブックマークしておきましょう。

ここで、登記申請用のソフトを「ダウンロード」します。操作手引書などもありますので、それもすべてダウンロードしておきましょう。

まず、「操作手引書」を先にダウンロードして、一読しておくといいかもしれません。

そして、「ソフトウェア」をダウンロードをしましょう。

この際、「PDF署名プラグイン」をダウンロードしましょう。これが無いと電子申請に署名が出来ません。

あとは画面に従ってインストールしてください。

インストールするとこのようなアイコンが出来ます。

この「申請用総合ソフト」から電子書類をつくります。

あとは、「ワード」と「Adobe Acrobat」を準備します。Adobe Acrobatは無料のリーダで良いです。昔は有料のライターが必要でしたが、上記の「PDF署名プラグイン」でその必要がありません。

あと、マイナンバーカードも必要です。通知カードしかない人はカードを作っておきましょう。

あと電子署名するために「カードリーダー」も必要です。これはどこの物でもOKです。スマホでも読み取れますが、読み取りエラーなど度々面倒なので、接触式の物を安く購入しました。相性があるようですので、マイナンバーカード対応というものが良いです。はっきり言って安物でOKです。

ここまでが準備編です。

あと、先日紹介した「本人の実印」と「会社印」ですね。




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ここまで準備出来れば、あとは親切に書いてある説明書通りにWordで書類を記入して登録すればOKです。その際、ちょと電子署名という手続きが必要です。

各書類の作成、登録方法は次回紹介します。

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不動産投資で法人化してみた

多くの不動産投資をしている人と同様に、「いますぐ妻を社長にしなさい」(坂下 仁)を読んで、法人化を検討し始めました。

この本の盲点は、ある程度利益が出る前提で書かれており、ネガティブな部分はあまり触れていないので、ウチの嫁も「じゃぁ、なんで皆さん法人化しないの?」と質問してきました。

実は現在、資本金1円でも株式会社や合同会社を作ることができるので、正直誰でも起業することはできます。

とくに個人で法人化する場合は、合同会社にしておけば株主総会も不要だし、決算の公告義務もありませんので誰でもできるのです。

登録免許税の6万円と会社印を作る費用ぐらいなんです。


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印鑑なんて1980円ぐらいで出来ます。私は角印と法人の実印と銀行員のセットでケースも付けて3980円で作りました。

まぁ、そんなもんです。

ところが、大家さん全員やらない理由は・・・

①なんだか面倒な感じ

②法人としてメリットを出すには相当な不動産が必要

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ちょっと小遣い稼ぎにやるには、手間が多い割には大してメリットが無いのです。バンバン物件を買ってそれなりに稼ぐつもりがある人には、ピッタリなんですが、そこまで気合いを入れている人は少ないのが現実です。

今はユーチューバーなど簡単にお金が手に入りますし、さらに株やFXそして仮想通貨など、さほど資金が無くてもお金を稼ぐ手法が多いからなんです。

最近我が家も、株が何倍にも膨れ上がり、不動産につぎ込むお金があるなら、株でもうけた方が得策だと思っています。

なので、本当に爆発的にお金を稼ぎたい人は、不動産投資は向いていないと思っています。まして法人してメリットを出すラインまで到達するにはちょっと時間がかかりすぎなんです。

それでも、我が家が法人化を目指すのは、本業や株などの投資ですでに老後は安泰なほどお金があるが、それでも法人化のメリットを味わってみたい。かりに個人でやった方がメリットがあっても、法人化の勉強をしてみたいということで、やってみることにしました。

まず、一番の障害の

①なんだか面倒な感じ

は、実は大して面倒ではないです。法務局の登記ネットを使えば、テンプレートもあり簡単に登記できます。最近はマイナンバーカードを持っている人も多いので、ICカードリーダーを買えば簡単に電子署名も出来ます。最近のスマホはIC読み取り機能があるのでアプリを入れれば無料で出来ます。ただ、読み取りが不安定でちょっとズレると読まなかったり、イラっとするので物理的に接触させて読み取るICリーダーを買いました。確定申告にも使えますし、何かにつけて便利なので、一台あって損はないと思います。

ということで、意外と簡単です。

それでもちょっと不安という方は、起業サポートのサイトが沢山あるので、そこにアンケート方式で入力すれば多少のお金(3000~5000円)で書類を作ってくれ、手引きもしてくれます。

②法人としてメリットを出すには相当な不動産が必要

これは純粋に所得税や法人税の差を考えると、それなりの収入が無いといけません。

法人ならば800万円までは15%、それ以上は23.9%です。

課税される所得金額 所得税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え 4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

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その他もろもろの税金が有りますが、消費税がかからない1000万円以下の売り上げで、考えるとさほど差が無く、200~300万円の収入なら個人のほうが得なんです。

実際300万円の利益を出すには、表面利益ではなく実際の利益率で7%ぐらいの物件だと4300万円ぐらいの物件なんです。600万円の利益を出そうと思うと1億近くの投資が必要なんです。

一方赤字でも7万円納税しないといけません。

それを考えると、面倒な割にはメリットは少ないのです。

ただ、損金が繰り越せるとか経費で法人に落とせるなど、上記以外にも節税のメリットは有ります。

我が家は、個人の方が得なレベルでも、法人経営をしてみて確かめてみたいと思ったから、我が家も法人化することにしたのです。②はプラスではないかもしれないのですが、法人経営の勉強という意味も込めて、我が家はやってみることにしました。

節税に目を奪われ、キャッシュがドンドン減っていくパターンにならないようにしないといけないですね。数年後、「やっぱりやめました」となり解散にも7~8万円かかるので、そうならないよう頑張って見ます。

また、次回に登記の方法など、詳しくご紹介したいと思います。

 

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固定資産税の通知書が来た

一昨年の12月に購入した区分マンション。1年目は購入時に前のオーナー経由で

払ったので、今回が初めての支払いになる。

すっかり忘れていました。


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1750万円で購入したワンルームマンションですが、さすがに東京23区内。それも山の手線の内側。高いですね。

48,400円

あと、前回夏ぐらいに来た、不動産取得税も合わせてしっかりと収支を考えないといけませんね。

火災保険や維持費など、色々お金がかかるので、しっかりと収支計算をして物件購入しないと、いつまでたってもプラスにならない・・・・プラスになるのは自分が死んでから・・・なんてことになりかねません。そうこうするうちに大規模修繕費が掛かったりして、いつまでたってもプラスにならない・・・なんてこともあります。

不動産屋に収支計算をお任せにせず、自分でしっかりと計算する癖付けないといけないですね!

購入から1年半経ちましたが、ようやくもろもろの手数料などの費用分(約100万円分ぐらい)が家賃収入で回収できました。これからようやく本体分の1750万円分を取り返すフェーズにはいることが出来ます。単純に家賃で取り返すには20年ぐらかかります。この間に修繕も入るので25年ぐらいは回収にかかります。

実に気の遠くなるような年月ですね。

こう考えると、この資金を株などに突っ込んだほうが、大化けして数年で2倍なんてこともありますから、一発儲けたい人は不動産ではなく株やFXでしょうね。。。

逆に不動産投資は株のように半分になってしまうリスクも無いので、老後に向けた資産形成には向いていますね。


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不動産取得税

投資用区分マンションを購入してから半年後に、東京都から不動産取得税の納付の通知が来ました。

これは、マンションを購入した時のみ課税され、通常の固定資産税とは別物です。


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課税標準額に土地は3%、建物は4%をかけて税額を決めている。区分マンションも土地を配分割りして各部屋に割り振っている。

1,750万円で購入した区分マンションも、評価額は400万円弱で納税も12万円ほど。納税金額は安い方がいいが、評価額が買値よりもずいぶん安いのは気になりますね。

ただ、なんだか軽減の控除があり、よく分かりませんね。なお控除額は都道府県で別々です。

土地の課税標準額=固定資産評価額÷2
これに3%をかけてさらに下記A,Bの多い金額を引くそうです。
A = 45,000円
B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%

建物の課税標準額=固定資産評価額―控除額(50m2以上240m2以下のみ)
※ちなみに私は1Kマンションなので控除無しです。

まぁ、この固定資産評価額は市場価格とは別物なので、気にしなくても良いのですが。。。

とりあえず9月2日までに払わないといけないようです。

不動産投資は建物以外にも色々お金がかかりますねぇ~。

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登記書が届きました

先日引き渡しがあった我が家の不動産投資物件。

最後のステップ登記書の受領です。引き渡しの時に、司法書士も同席して、登記費用を支払う。今回はローンは使わないので『所有権移転登記』という登記だけである。


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登記費用が約75,000円で印紙代が約90,000円で合計175,000円ほどかかった。

それにしても、ただの紙切れで75,000円も払うのはちょっともったいない感じがする。それも当日1時間ぐらい会って印鑑を押して、紙切れを送ってくるだけなのに。。。時間当たりの単価はメチャクチャ高いねぇ。ちなみに5万円~10万円の間が相場らしい。75,000円なら大手不動産業者とつるんでいるなら、まぁこんなもんでしょうか。。

印紙代も高いねぇ。まぁ、お国に納めるお金だから仕方が無いか。。。

自分で登記をすることが出来るが、75,000円で手間を買うかどうかという所。仲介業によっては断られる所もあるそうです。業者にとってはトラブルに巻き込まれたくないので、嫌がる気持ちも分かります。


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とりあえず、これで一連の不動産購入は終わりました。あとは気長にプラスになるのを待つだけですね。それと、定期修繕と住居者のチェンジですね。そちらはまた、後ほど。。。






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いよいよ引っ越し

我が家の投資マンション

最初の契約者は、実は娘なんですよね~。

鍵を貰って、いよいよ娘が引っ越しです。

昔なら、マイカーで荷物を運んで・・・というところですが、もうアラフィフオヤジなので、諦めて業者にお願いすることにしました。


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やはり、ベッドや机など少ない荷物と言えど、今時の子供たちは、服もたくさん持っているし、趣味の物などたくさんあって、自前で引っ越しをすると結構大変なんですよね。特に女の子は大量の服を持っていますし、それを入れておくタンスも必要なんです。

その際、声を大にして言いたいのが、引っ越し業者の値段はバラバラと言うことです。

近県の事例で、ベッドやタンスだけお願いしただけでも、2万5千~10万円まで、なんと業者によって4倍も値段が違いました。

さらに、引っ越しの時期や曜日でも全然違うのです!当然のことながら、3月はメチャクチャ高いです。あとは土曜日は高いので土曜日を外しましょう。だいたい引っ越しは土曜日にやって日曜日に片付け・・・と考えたくなるので、高いのです。

そこで、バラバラで見積りをとるのは大変なので、引っ越し業者比較サイトで検討してから決めましょう。

大手ではなくても、一人暮らしレベルなら、大して仕事の質は変わらないので、安いところでOKです。

我が家が使ったのはこちら。最近TVCMもやっています!



車の一括査定とは違って、金額が分かるまでに現物を確認して・・・・なんてことは無く、このサイトで荷物の量をチェックBOXにチェックするだけでスパッと分かります。

あと、新居の具体的な住所が分かってしまって個人情報が・・・という点も、詳しい住所や建物名称は入力しなくても良いので、その辺りも心配ご無用です。正式に決定してから具体的な住所や部屋番号などを教えればよいのです。

大手の引っ越し業者は、現地訪問して荷物を見てから・・・・と言うケースが多いのですが、中小企業はそのプロセスを省いて人件費を削減して安くしているので、ネットだけで見積もれるのです。

ということで、具体的に住むアパートが決まっていなくても、だいたいの引っ越し金額を知りたければ、大学周辺の地名を入力すれば金額は出てきます

ぜひ、ご活用を!

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物件確認

契約後、引き渡し前に物件確認があります。

契約書に細かい備品のチェックがありますので、そちらの動作を必ず確認しましょう。備品リストをコピーして、一つずつチェックしていきます。実際に扉などは全て開け閉めして動きを確認しましょう。

気になるところは今言わないと後から後悔しますので、しっかりとリストに基づいて、モレのないようチェックしましょう。後で思い出せれるように、写真も忘れずに!傷やヒビがあった時に大きさがわかるように、メジャーを持って行くと良いでしょう。

一番は水回り。水漏れ、異臭などは必ず確認しましょう。

洗濯パンは特に汚れが貯まりやすく、きちんとクリーニングしてあるか確認しましょう。


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もちろん、トイレの水の流れも。便座の部分もしっかりと確認しましょう。

そして風呂。ここはカビやすいので、しっかり見ておきましょう。細かいところにカビが残っていると、そこからすぐにカビだらけになってしまいます。


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そして最後はアルミサッシやベランダ部分。

あと、エアコンやインターホンなどの電化製品。この辺はある程度、故障もやむなしです。。。まぁ、最悪使っていくうちに交換も必要ですね。

今回、物件チェックを行いましたが、築15年の割に綺麗で、特に汚れ・故障も無く問題有りませんでした

まぁ、ワンルームなので、備品も少なく簡単ですね。

あとは、頭金は支払ってあるので、鍵の引き渡し時に残金を払う必要があります。一戸目はキャッシュで買うので、あとは振り込むだけですが、ローンの場合は手続きがあります。

さぁ、いよいよ鍵の引き渡しです!

※ちなみに写真はウチの物件ではありません

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地方の人間が都内の物件を買えるか?

下記の物件探しにも書いたが、やはり不動産投資を考えると、今後の人口減少の流れは避けられず、長い目で見ると都内の物件が良い。もう少し広げると横浜、川崎、千葉、さいたま市もしくは大阪市、名古屋市ぐらいでしょうか。


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ただ、上記都市ならばどこでも良い訳でなく、やはり駅から近いところが絶対条件である。できれば2路線以上のどちらでも行ける自由度がある場所が良い。

そうなると、大阪や名古屋ではかなり物件が限られて、なかなか物件が出回らない。上手く当たった人はラッキーではあるが、素人ではなかなか良い物件には巡り合わない

そうなると、選択肢の多い都内の物件となるわけだが、私のようにド田舎に住んでいる人間では、都内の物件探しは大変。ただ、今は不動産屋に出向かなくてもネットで情報が簡単に入手できるので、やってやれないことは無い。

ただ、やはり現物を見ないと、周囲の町の雰囲気や物件の汚れ具合は写真では分からない。

どうしても最後は現認しないといけない。

私の場合は1日フリー切符を買って、目星をつけた15物件ぐらいを実際に駅から歩いて、町の様子や建物外観、周囲の状況を確認した。さらに、実際マンションの中身は数件に絞って、事前に不動産屋にコンタクトしておけば車で案内してくれる。

ここまでは、どこの不動産屋もやってくれる。

いざ、契約となると、やはり地方のデメリットが出てくる。少なくとも手付金を払って正式に契約書に調印するステップ。そして正式に引き渡しの日。その2回は現地もしくは不動産屋に出向かなければならない。物件探しを入れると3回は東京に行く必要がある!

私は契約書に調印するステップは自宅の近くの中核都市のチェーン店に来てもらった。そういった意味だと、全国チェーンの大手不動産会社が良い。ただ、あくまでも全国チェーンでも店舗ごとの繋がりは無いので、場所の提供ぐらいなので過度な期待は禁物。

一方、個人経営の不動産屋でも「近くまで来てくれ」と交渉すれば、来てくれる可能性があります。なんせ何千万円の取引なので、相手も商売です。

あと、維持管理は管理会社に丸投げで任せましょう。そう言った意味だと戸建てや1棟マンションは自分で色々やることが出てくるので、投資効率は非常に悪いが区分マンションが現実的だと思います。

ということで、区分マンションでも最初の現物確認と引き渡しの2回はどうしても現地に行かないといけないので、その分の交通費はどうしても掛かってしまいます。まぁ、長い長い不動産投資の時間軸では微々たる金額と労力なので、そこは惜しまず行きましょう(笑)。なんせ不動産投資は早急に儲かる投資ではなく、長い時間をかけてようやく儲けが出るものなので・・・。

で、結論は地方の人間でも都内の物件を買えます。※

東京旅行とセットで楽しみながら進めていきましょう!

※維持管理はまた別途書きます。

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新築 or 中古 どっちが良い?

私が不動産投資する際、考慮してきたポイントについて記載します。


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こちらの「物件探し」にも書いたが、現在の都内の物件は値段が高騰していることもあって、投資利回り5%ぐらいが相場。

5%基準に考えると、15年ぐらいで転売した時にトントンなる計算だと、

駅から7分以内で(2路線で)、築15年以内家賃7.5~8万円ぐらいの物件で、1,500~1,900万円の価格帯」

という条件になった。

そうなってくると、金額的に中古しかありえない。新築ならば3,000~4,000万円ですね。そうすると家賃10万円でも回収できない。

ということで、金額的に自動的に決まるのです。

あと、私の計算だと年1%ずつ資産価値が下がるように設定していますが、新築の場合、サインした段階でガクッと価値が下がります。

ということで投資目的ならば、新築はありえないですね。

 
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