実は子供が進学して都内に住むことになったので、取り急ぎ家賃を払うより、マンション買った方が良いのじゃないか・・・と思ったのと、株や投資信託で一億円貯まったので、株の上下で一喜一憂するより、安定投資の不動産投資をやってみたかったというのもあり、都内のマンションを探した。
子供の通学を考えて、沿線を絞って探したが、やはり都内の中心部は高くて手が出せない。
投資と言う面からすると、運用利回りが５％では、もろもろの税金や火災保険などの出費を考えるとほとんど手元に残らない。５％と言うことは20年かけると１００％になるので、元をとるには20年かかることになる。上記の出費や入居者の入れ替わりや修繕など考えると、実際３％ぐらい・・・ってことは33年回収にかかる。でも実際は家賃を安くせざる得ないので、家賃だけで元をとるには50年ぐらいかかってしまうのです。
これで、ローンの利子を払っていたらもっと先に延びます。
私はすでにいい年のおじさんなので、50年先に生きているか分からない。結局どこかで物件を売ることになるでしょう。物件も年に１％下がり家賃も１％ずつ下がる計算だと10年後に売りに出せばトントンで、それ以降なら儲けになるぐらいの時間感覚でないと、ちょっと辛い。そして十数年後売りに出して、それが丸々儲けになる。これがいわゆる出口戦略です。
昔はこれにキャピタルゲインがあったので、ローンでも簡単に利益を出せましたが、今は物件価値は下がり、インカムゲインだけだと、どうしても長丁場になってしまうのです。
そう考えると家賃8万円ぐらいのワンルームから逆算すると10年でトントンになる金額は1,500万円ぐらい。今オリンピックバブルの中、この条件で見つけるのは非常に難しい。15年でトントンにしようとすると、8万円なら1,900万円、７,５万円で1,750万円ぐらいまで選択肢が広がる。
一方、住む側からすると、駅から7分以内。私的には10分では辛い。5分以内がベストだが、物件が激減して選択肢がへるので、現実的には7分がボーダー。
築年数は15年ぐらいからバス・トイレが一体のものが多くなるので、やはりこの辺りで手を打っておきたい。
上記条件で都内、山手線沿線や地下鉄で2駅に歩いていける場所となると、やはり2,000万円近くなる。
となると、15年は利益が出るまで覚悟が必要で、築15年の物件なら15年後に築30年の物件を売り払った金額が儲けになる。もしくはそこから5年、10年持ち続ければそのまんま家賃が儲けになる。
う～ん。15年か・・。都内の駅近物件だと、長い長い先行投資だなぁ～。
駅から7分以内で（2路線で）、築15年以内、家賃7.5～８万円ぐらいの物件で、1,500～1,900万円の価格帯でさがすことにした。
[広告]
干すよりきれい！！
↓ ふとんクリーナーのレイコップ ↓
