最近不動産投資の勉強ばかりしています。
本を読んだり、ネットで調べたり・・・。
ただ、なかなか踏ん切りが付きません。
毎日、「楽待」とにらめっこ。
昔は一棟買いを進めていたが、「かぼちゃの馬車」問題で各銀行も引き締め始めると、区分マンションが良いと・・・。
それも買うなら都内の駅から近い場所が良いと。
やはり日本の人口が減っていくので、空室率が問題になってくる。ただ、東京だけは別格で、どんどん人が集まってくるし、核家族化やお一人様マンションの需要が高まり、人口は減ってもマンションの需要は減らない。
ということで、都内の駅から近いマンションを物色しているが、都内は非常に高く、地方でアパートが一棟買えるような値段。
ただ、仮に空室率が少なく、常に人が入っていても、そもそものマンションの金額が高いので、いくら家賃が10万円オーバーでも、投資回収に時間がかかってしまう。
都内の一等地では利回りが５％を切ってくる。
昔なら４％でも、出口戦略とか言って、売りに出せばよい値段が付くので、キャピタルゲインで儲けることが出来たが、すでにオリンピックバブルも崩壊の音が聞こえてくる昨今、今から渦中に飛び込んでいくのも、どうかと思う。
銀行が気軽にお金を貸さなくなると、マンションの値段が下がってくる為、一等地でも徐々に下がってきている。半年前のような右肩上がりではない。
とはいえ、現在まさに一番マンションの値段が上がった時なので、中古のワンルームのくせに2500万円や3000万円などびっくりする値段を付けている。
仮に2000万円の物件で頭金1000万円入れて買っても、５％じゃ初めの20年ぐらいは借金を返しているだけで、本当に利益が出るころには、築古のマンションで誰が好んで入居するだろうか・・・・。
よく、マンション経営で何千万円、何億円利益を出しているという話があるが、所詮莫大な借金を返しているだけだと言うことに、本人は気づいていない・・・。
まぁ、取引が大きいので、一部屋、二部屋空室でも、カバーできてしまうでしょう。ただ、何かトラブルがあったり、金利が上昇したら、あっという間に破産です。
いくら人気が高い場所と言っても、薄利で初期投資が高い物件はリスクが高い。
ほんの5年ぐらいの間で、マンションの値段が上がりすぎたのです。
10年落ちのマンションを2500万円で利回り４％でローン組んだら自殺行為。固定資産税や修繕費などで差し引かれ、さらにローンの金利を永遠払い続けて・・・やはり、2000万円以下で利回り６％ぐらいで運用したい。できれば1500万円ぐらいで・・・・。
となると古い物件や駅から離れた物件になる。道路に面した１Fとかバス・トイレ一体のユニットとか・・・安い理由がある。
色々考えていくと、本当にそこまでしてマンション投資をしなくても、安定株や投資信託に2000万円ぶち込んでおいたほうがよほど有効活用している気がする。
と、ネガティブな事ばかり書きましたが、いち早く投資した人はインカムゲインとキャピタルゲインで今一番おいしい思いをしていると思います。
仮想通貨もそうですが、出遅れた人が、高掴みして泣きを見る・・・そんな感じでしょうか？！
まだまだ悩みそう。。。
ところで、ふるさと納税、政府から指針が示され、一気にギフトカードなど自粛ムードになりましたが、まだ粘って反旗をひるがえしている自治体が・・。
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